Vastgoed in Oost Europa
Laatste update: 11 januari 2022
We zijn ondertussen aangekomen bij de zesde aflevering in de reeks Vastgoed doorheen de Wereld.
Eerder al heb ik Zuidoost-Azië, Latijns-Amerika, Afrika, Azië, West Europa, Midden-Oosten, Canada/Nieuw-Zeeland/Australië, en Centraal Azië besproken, en vandaag is het de beurt aan Oost-Europa.
Voor mijn onderzoek naar wat het beste land is om te investeren in vastgoed in een bepaalde regio bekijk ik de volgende factoren:
- Gemiddeld rendement per jaar
- Wat kan je er bezitten als buitenlander?
- Kan/moet je een (langetermijn) visum halen?
- Andere factoren zoals criminaliteit, de lokale economie, prijs van vastgoed, enzovoort
Oost-Europa is een vrij grote regio, en meer concreet heb ik de volgende landen onder de loep genomen:
- Oekraïne
- Wit-Rusland
- Bulgarije
- Hongarije
- Moldavië
- Polen
- Roemenië
- Slowakije
- Tsjechië
- Kroatië
Vanwege culturele conformiteit en uit interesse heb ik er Rusland ook bijgenomen.
Laten we eens kijken welke de beste landen in Oost-Europa zijn om te investeren in vastgoed! (Enfin, de 4 beste + Rusland)
5. Rusland
Gemiddelde opbrengst per jaar
- In Moskou tussen 4 en 5%
Wat kan je er bezitten?
- Buitenlanders kunnen vastgoed bezitten
Visum?
- Heb je nodig, is bureaucratisch en vaak duur om te halen
Andere factoren
- Sterke stijging in huizenprijzen – in de lokale munt
- De lokale munt is gedaald in waarde, dus het is nu goedkoper dan vroeger voor buitenlanders om in Rusland te investeren
- Nog steeds vrij duur, tot €7000 per vierkante meter in Moskou
- Hoge transactiekosten bij aanschaf van vastgoed
- Hoge belasting voor buitenlanders op inkomen van huur (20%)
- De wet staat aan de kant van de huurder (die kan je er alleen uitgooien na 6 maanden geen huur te betalen, en dan heeft hij nog een jaar om dat goed te maken …)
- Gigantische corruptie
- Internationaal gewantrouwd/gehaat
- Geweldadige misdaden zijn sterg gedaald, maar nog steeds oncomfortabel hoog
- Poetin. Polariserende leider, zeer populair bij Russen want hij heeft effectief veel goeds gedaan voor Rusland. Voor buitenlanders en buitenlandse relaties … not so much
Conclusie
Rusland is veruit het slechtste land om in vastgoed te investeren uit deze hele reeks.
Puur naar rendement gekeken is het gemiddeld, en daarom komt het in de top 5 hier, maar als je de corruptie, hoge prijzen, pro-huurderwetten, en tsaar Poetin erbij neemt, zou ik je aanraden om ver weg te blijven van investeringen in dit land.
4. Oekraïne
Gemiddelde opbrengst per jaar
- 6,4 tot 7,5% in Kiev
Wat kan je er bezitten?
- Alles, geen limieten op buitenlanders
Visum?
- Je kan hier als burger van de Europese Unie 90 dagen per 6 maanden gratis verblijven
- Je kan een permanente verblijfsvergunning halen
Andere factoren
- Hoge belastingen op bezitten en verhuren van vastgoed
- Vastgoedwetten zijn pro-eigenaar
- De economie groeit normaal gezien met ongeveer 3-5% per jaar, maar is in 2020 met maar liefst 8% gekrompen wegens covid
- De kans dat Rusland het overneemt in de komende decennia is groot
- Gemiddelde prijzen per vierkante meter, rond de €3000
- Corruptie is alomtegenwoordig, één van de meest corrupte landen ter wereld (na Rusland)
- Veel inkomensongelijkheid
- Redelijk goedkoop om te leven, dus als je een degelijk inkomen hebt kan je hier een goed leven leiden
- Buitenlanders genieten van dezelfde rechten als burgers op het vlak van vastgoed bezitten
Conclusie
Ondanks het prima rendement per jaar kan ik Oekraïne niet hoger in deze lijst zetten, wegens de mogelijke problemen met Rusland, de corruptie en de hoge belastingen.
UPDATE maart 2022: De problemen met Rusland zijn van “mogelijk” naar “een gigantische clusterfuck” gegaan, en dus is investeren in Oekraïne ten sterkste afgeraden – mits het zelfs nog mogelijk zou zijn.
3. Kroatië
Gemiddelde opbrengst per jaar
- In Zagreb tussen 5,4 en 6%
- Andere steden tot 5%
Wat kan je er bezitten?
- EU-burgers kunnen vastgoed aankopen met dezelfde rechten als burgers van Kroatië
Visum?
- Er is geen visum nodig
- Je kan je hier vestigen gedurende 5 jaar – en mits je die 5 jaar in Kroatië doorbrengt kan je daarna een permanent visum aanvragen
Andere factoren
- Mooi land, aan de Adriatische kust
- Vastgoedprijzen stijgen
- Economie stijgt lichtjes
- Belasting op inkomen van huur is 12%
- Hoge transactiekosten bij aankoop van vastgoed
- Misdaadcijfers zijn laag, vrij veilig land
Conclusie
Kroatië is een interessante optie. Het wordt steeds populairder als vakantieland, meer en meer toeristen ontdekken dit land, dus je zal je vastgoed wellicht wel kunnen verhuren.
Het is ook een prachtig en veilig land, en de rental yield is vrij goed. Een aanrader!
2. Polen
Gemiddelde opbrengst per jaar
- In de hoofdstad Warschau kan je 6% halen
Wat kan je er bezitten?
- Alles, EU-burgers hebben dezelfde vastgoedrechten als Poolse burgers
Visum?
- Het is een EU-land, dus niet nodig
Andere factoren
- Snelst groeiende economie in Europa
- Vastgoedprijzen zijn momenteel nog steeds lager dan hun piek in 2007, dus een geknipte kans om te investeren want het vastgoed is ondergewaardeerd
- Dicht genoeg bij huis om regelmatig te bezoeken
- Gemiddeld €2000 per vierkante meter voor bestaande huizen in Warschau, goedkoper in de rest van het land
- Hoge belastingen op verhuren van vastgoed
- Onstabiele legale situatie tussen huurbaas en huurders. Momenteel vrij neutraal, maar neigt naar pro-huurder
- Groeiende onrust tussen Polen en de Europese Unie
Conclusie
Polen heeft/had, althans bij mij, de indruk van een derderangs landje in Europa.
En dat was ongetwijfeld het geval een aantal jaren geleden, maar ondertussen hebben ze zich mooi zitten opwerken.
Het is zonder twijfel één van de beste landen om in vastgoed te investeren in Europa.
Je kan er gewoon met de auto naartoe, je hebt als vastgoedeigenaar dezelfde rechten als een Pool en de vastgoedmarkt is ondergewaardeerd met een goed rendement.
Helaas zijn er ook negatieve punten, zoals de hoge belastingen en de pro-huurder neiging.
Er zijn ook problemen met de EU, maar dit is een positief punt in mijn mening, want de EU is een falend instituut geregeerd door niet-verkozen, hoog-betaalde corrupte ambtenaren die weinig voordelen aan lidstaten geeft ten opzichte van de hoge kosten.
1. Roemenië
Gemiddelde opbrengst per jaar
- In Boekarest tussen 6 en 9%
Wat kan je er bezitten?
- Gebouwen bezitten als buitenlander is geen probleem, en als EU-burger kan je ook land bezitten
Visum?
- Geen visum vereist
Andere factoren
- Goedkoop vastgoed, tussen 900 en 1900 euro per vierkante meter
- Prijzen van vastgoed stijgen, doch niet enorm snel
- Goede economische groei
- Gemiddelde belasting op inkomen van huur (10%)
- De wet staat aan de kant van de huurbaas
- Redelijk lage misdaadcijfers, in de steden lager dan op het platteland
- Vuurwapens zijn streng verboden
- Corruptie begint te verminderen
- Prachtige natuur
Conclusie
Roemenië is de beste optie om in vastgoed in Oost Europa te investeren.
Een gemiddeld tot hoge opbrengst, je kan je vastgoed volledig bezitten, het is er goedkoop, lage belastingen, lage misdaadcijfers, en de wet staat aan de kant van huurbazen.
Zeer interessant!
Goedemiddag,
Interessant artikel, wat is de reden dat Bulgarije niet in de top 5 staat ?
Daar ben ik namelijk momenteel zelf naar aan het kijken.
hi Roy,
Bulgarije heb ik niet onderzocht, geen specifieke reden. Is het de moeite waard, denk je?