Huizen flippen
Laatste update: 27 maart 2022
Wat is huizen flippen?
Huizen flippen komt simpelweg neer op huizen kopen en verkopen.
Je koopt een huis voor een bepaalde prijs, en probeert dit dan te verkopen aan een hogere prijs. Zo maak je mooie winst.
Het is een redelijk actieve vorm van geld verdienen, en past niet volledig op deze website.
Zoals jullie ongetwijfeld weten ben ik een grote voorstander van vastgoed aankopen en het verhuren voor een passief inkomen, in plaats van het te verkopen, zoals ik uitgebreid uit de doeken heb gedaan in Vastgoed verhuren of verkopen?.
Mijn hoofdredenen hiervoor waren vooral het feit dat je er op lange termijn meer geld mee kunt verdienen, en dat je met huizen verhuren een activa opstelt, een bron van inkomen.
Maar bij vastgoed flippen komen ook heel wat voordelen kijken, voornamelijk:
- Je krijgt meteen return on investment
- Je ontvangt een grote som geld die je kan gebruiken om andere stukken vastgoed aan te kopen
- Zodra het verkocht is, ben je er klaar mee
- Verbeteringen aan het huis kan je rechtstreeks omzetten in een hogere verkoopprijs
Dat gezegd zijnde moet je ook rekening houden met een aantal nadelen:
- Afhankelijk van waar je woont zal je veel belastingen en onkosten moeten betalen
- Je verliest een bron van passief inkomen
- Als je niets doet met het geld dat je krijgt van de verkoop, zal dat geld op termijn aan waarde verliezen
- Het kan soms lang duren voor je je pand kan verkopen
- Door factoren die buiten je controle liggen kan de huizenmarkt ineen storten en kan je huis minder waard worden
- Als je het met winst wil verkopen, zal je wellicht wat verbeteringen moeten doorvoeren
Desondanks begrijp ik de aantrekkingskracht van huizen flippen, en ik ga er binnenkort ook ervaring mee opdoen.
Hoe kan je beginnen met huizen kopen en verkopen?
Beginnen met huizen flippen is zeer eenvoudig:
Zoek een goede deal. Ga op zoek naar een huis dat aan een lage prijs staat, maar waar jij wel wat in ziet.
Het kan bijvoorbeeld in een opkomende buurt staan, met een prijs die de toename in waarde nog niet reflecteert.
Zo kan je makkelijk wat winst maken gewoon door te kopen en later te verkopen, zonder iets van extra moeite te moeten doen.
In de meeste andere gevallen echter, zal je je huis moeten opknappen.
Verbeteringen doorvoeren zal zich doorgaans immers vertalen in een toename in de waarde van dit huis, en zo kan je het verkopen voor meer geld dan je eraan hebt gegeven.
Soms heel veel meer!
Voorbeelden van verbeteringen zijn:
- Isolatie
- Zonnepanelen
- Een nieuw likje verf
- Dubbel glas
- Vloerverwarming
- Eventuele nieuwe meubels
- Alle nodige reparaties doorvoeren
- Luxe-opties, zoals een sauna, zwembad, jaccuzi, …
- Het huis volledig legaal maken, dus eventuele illegale aanbouwingen verwijderen – of er een vergunning voor aanvragen
Enzovoort! Zoals je kan zien kan je echt heel doen bij huizen flippen.
Het komt er gewoon op neer om de meerwaarde van het huis te verhogen.
Je kan een krot kopen, en er een droomhuis van maken. Maar dat zal uiteraard geld, tijd en moeite kosten.
Hou hier rekening mee, en zorg ervoor dat je op voorhand een ruim budget opstelt.
Hou alle onkosten goed bij, want die zal je nodig hebben om de nieuwe waarde van je huis te berekenen.
Zodra je alles hebt uitgevoerd en het huis klaar is om verkocht te worden, haal je er best een professionele schatter bij.
Die kan je een accurate prijs van de waarde van je huis geven.
Een andere en goedkopere optie is om gewoon de aankoopprijs te nemen, alle onkosten erbij op te tellen, en dan nog een fikse winstmarge eraan toe te voegen.
Nu is het gewoon een kwestie van het huis te verkopen! Opnieuw kan je dit zelf doen, mits je weet waar je mee bezig bent … indien niet, huur dan een makelaar in.
Huizen flippen tips
- Doe niet alles zelf, tenzij je echt weet waar je mee bezig bent. Ja, je kan veel geld uitsparen door zelf je zonnepanelen te installeren, maar de kans is ook groter dat je hier later problemen mee zal ondervinden
- Wees altijd pessimistisch bij het opstellen van je budget en tijdsraming. Neem altijd aan dat je verbouwingen en verbeteringen veel meer tijd en veel meer geld zullen kosten dan je op voorhand denkt. Dat is immers in de meeste gevallen bijna altijd zo. Het is geen luxe om het dubbele te veronderstellen. Dus als je gokt dat je een extra €50.000 zal moeten investeren in het verbeteren van je huis, en je hiervoor een half jaar nodig zal hebben, neem dan zeker €100.000 en 1 jaar in gedachten. Als je sneller en goedkoper klaar bent, prima! Maar het is beter om ruim te denken en voor een leuke verrassing te komen staan, dan beperkt te denken en met een heleboel onverwachte financiële katers en frustraties te kampen te krijgen
- Huizen flippen gaat om de winstmarge, dus als je kan besparen op iets zonder op kwaliteit in te boeten, doe dat dan zeker. Gebruik geen goedkope materialen waar je koper later last mee zal krijgen (want zo stel je jezelf open voor rechtzaken), maar ga wel altijd op zoek naar de goedkoopste kwalitatieve alternatieven
- Doe onderzoek. En doe daarna meer onderzoek. Voordat je een huis koopt, moet je echt een grondig plan hebben opgesteld van de huidige waarde, welke aanpassingen je zal moeten doorvoeren (en hoeveel die zullen kosten), en voor hoeveel je het huis zou willen/kunnen verkopen. Als de winstmarge niet groot genoeg is, ga op zoek naar een andere deal
- Goede deals komen niet uit de lucht gevallen, en die zal je wellicht niet vinden op grote immo-websites. Een beter idee is in persona gaan rondrijden en op zoek gaan naar huizen die te koop staan (zo weet je meteen ook meer over de buurt), of door persoonlijke advertenties op kleinere websites, of via social media
- De buurt is zeer belangrijk, en het is vaak beter om een bouwvallig huis te kopen in een goede buurt dan een degelijk huis in een slechte buurt. Niet alleen zal de aankoopprijs gevoelig lager zijn, het zal ook makkelijker zijn om je huis te flippen
- Bij het onderhandelen van de aankoopprijs, begin altijd belachelijk laag te bieden. Je weet nooit of iemand echt dringend van zijn of haar huis afwil, en wat de prijs is die voor hen aanvaardbaar is. Soms kan dat wel 50% van de officiële vraagprijs zijn!
- Ga op zoek naar huizen die een stabiele fundering hebben (dus stevige muren en dergelijke), maar die wel oppervlakkige verbeteringen nodig hebben, zoals nieuwe ramen, een likje verf, enzovoort. Dit zijn doorgaans verbeteringen die je niet heel veel zullen kosten, maar die visueel wel een groot verschil maken in de perceptie van het huis
- Doe niet aan huizen flippen als particulier, je zal je blauw betalen aan belastingen. Zet een klein bedrijfje op, en schrijf zoveel mogelijk onkosten af. Zo kan je echt veel meer winst maken, de meeste belastingsvoordelen zijn immers bedoeld voor bedrijven, niet voor particulieren
Huizen kopen en verkopen samenvatting
Huizen flippen kan een zeer lucratieve bron van inkomen zijn, en als je interesse hebt in deze sector, veel geld wil investeren, en graag actief bezig bent met je investering, kan ik het van harte aanraden.
Maar persoonlijk denk ik dat er heel wat bij komt kijken, en zoals je ongetwijfeld wel kan raden ben ik meer een fan van passief inkomen.
Ik koop liever vastgoed, en steek er dan wat betrouwbare mensen in die me elke maand geld betalen.
Ik blijf de eigenaar van het vastgoed, en elke verbetering die ik doorvoer zorgt ervoor dat de waarde van mijn asset stijgt, en op lange termijn (denk aan +- 20 jaar) kan ik er veel meer aan verdienen dan bij gewoon verkopen.
Kortom, huizen flippen is momenteel nog niet voor mij, maar het staat zonder twijfel vast dat dit een goede manier van geld verdienen kan zijn.
