Vastgoed verhuren tips
Vastgoed verhuren is een van mijn favoriete manieren om een passief inkomen te verdienen.
Niet alleen haal je er een mooi rendement mee (mits je verstandig gekocht en verhuurd hebt), je maakt je beleggingsportfolio ook robuuster en diverser.
Ik beleg in vastgoed in Zuidoost-Azië, voornamelijk wegens de lagere instapkosten en het hogere rendement, maar ook uit de overtuiging dat de Westerse wereld langzaam maar zeker ten onder gaat.
Dat vastgoed verhuur ik ook, zoals ik heb besproken in Vastgoed verhuren in de Filipijnen.
Vandaag ga ik enkele tips delen om succesvol vastgoed te verhuren.
Tip 1: Doe heel veel onderzoek
De eerste tip is sowieso de meest belangrijke en als je maar 1 ding van dit artikel meeneemt moet het dit zijn: doe veel onderzoek voordat je vastgoed aankoopt.
De locatie van je pand is een van de grootste factoren, net als het te verwachten rendement, de aankoopprijs, de bezettingsgraad, de veiligheid van de lokale buurt, en nog een heleboel andere zaken die je op voorhand kan nagaan.
Natuurlijk kan er altijd iets onverwachts voorvallen, maar in 9 op 10 gevallen zal je met eerst grondig onderzoek doen een pad naar succesvolle vastgoedinvesteringen betreden.
Ga op zoek naar uitgelezen kansen, naar panden die op dit moment ondergewaardeerd zijn in een opkomende buurt.
Dat gezegd zijnde moet je ook niet overdrijven.
“Paralysis by analysis” is een fenomeen waarbij je uiteindelijk geen actie onderneemt omdat je overweldigd bent door de hoeveelheid opties en de kleinste details.
Doe grondig onderzoek, maar op een gegeven moment zal je toch de knoop moeten doorhakken en een sprong in het diepe wagen.
Kan dat tegenvallen?
Ja, die kans zit er altijd in, zelfs als je jarenlang onderzoek doet. Maar met niets doen zal je ook niets bereiken.
Onderzoek doen is trouwens niet beperkt tot gewoon de aankoop van een pand, ook voor het verhuren zal je informatie moeten vergaren.
Welke strategie ga je gebruiken, wat is het meest winstgevend?
Via welke manier zal je huurders zoeken, ga je hen op Facebook en andere manieren opzoeken om te kijken of ze wel te vertrouwen zijn?
Tip 2: Ga voor langetermijnverhuur
Bij het verhuren van een pand zijn er mijns inziens 2 duidelijke opties: verhuren voor korte termijn (per dag, week, maand) of op lange termijn (meer dan 6 maanden aan 1 stuk).
De eerste optie gaat voornamelijk via sites zoals AirBnB, waarbij je je pand ter beschikking stelt als een soort hotel.
Hiermee kan je het meeste geld verdienen in theorie.
28 tot 31 keer het bedrag dat je dagelijks kan vragen is in bijna alle gevallen een stuk meer dan wat je voor een maand kan vragen.
De tweede optie is langetermijnverhuren, waarbij je huurders in je pand steekt voor minstens een halfjaar tot meerdere jaren.
Hiermee zal je doorgaans minder verdienen, maar … je hebt er ook heel wat minder last mee.
Én het is een veel betere bron van betrouwbaar passief inkomen, want je zal er weinig last mee hebben tijdens die lange periode.
Soms zal je eens wat moeten laten vervangen of andere problemen oplossen, maar daar blijft het dan ook bij.
Als je per dag verhuurt, zal je je pand na elk bezoek moeten (laten) poetsen, de lakens vervangen, enzovoort.
Hier kruipt heel wat tijd in, en, als je het zelf doet, heel wat moeite. Als je het laat doen, heel wat geld.
Laten we even met concrete cijfers bekijken.
Ik kan mijn pand verhuren voor ongeveer €300 netto per maand.
Dat is pure winst die ik in mijn zak kan steken.
Natuurlijk leg ik daar een deel van opzij voor eventuele reparaties na de verhuurtermijn, dus laten we stellen dat ik €250 overhou per maand.
Dat is geld dat gestaag en redelijk betrouwbaar binnenkomt, en waar ik doorgaans niet veel last mee heb.
Als ik zou AirBnB’en, zou ik er makkelijk €25 per dag voor kunnen krijgen.
Dat zou uitkomen op ongeveer €750 per maand bruto … mits ik elke dag een gast zou vinden.
Dat is zelden het geval, dus laten we rekenen op een bezettingsgraad van 20 dagen per maand.
Dat is nog steeds zeer ruim geschat, en brengt de som op €500.
Natuurlijk moet ik het ook laten poetsen, en hoewel dat niet heel veel kost hier in de Filipijnen, is dat nog steeds een stevige €200 per maand.
Dat brengt de winst op €300, hetzelfde als bij langetermijnverhuur.
Maar … hier moet ik nog de kosten van aftrekken voor eventuele reparaties, én ik heb er 20 keer zoveel last mee!
Kortom, voor mijn situatie is langetermijnverhuur veruit de beste optie, maar misschien is dat voor jouw pand anders.
Doe onderzoek, en kijk wat het beste bij jouw verwachtingen en doelen past.
Tip 3: Investeer in details
De voornaamste factor voor een populair pand is de locatie.
Als die al goed zit, kan je je nog steeds onderscheiden van de competitie door jouw pand meer extraatjes te geven.
Mits we veronderstellen dat je de benodigde meubels allemaal in orde hebt, kan je meer klanten aantrekken dan andere vergelijkbare panden als je investeert in details.
Overweeg de aankoop van een Smart-TV, een Netflix-abonnement, kleine pakjes shampoo en tandpasta, een waterkoeler, keukengerief, enzovoort.
Als mensen bij jouw pand echt alles krijgen wat ze “nodig” hebben, en ze zelf niets meer moeten meebrengen dan hun persoonlijke zaken, steek je kop en schouders uit boven de competitie.
Een anekdote uit mijn ervaringen: Een andere verhuurder had ook een studio condominium te huur, en dat stond aan €20 per maand minder dan de mijne. Maar … deze kerel voorzag niet in handdoeken en keukengerief, uit “hygiënische redenen”.
Natuurlijk kreeg ik veel meer aandacht en verzoeken, omdat mijn pand wel over al die zaken beschikte.
Investeer in details, dit kost je meestal bijna niets maar je zal er wel meer bezetting door krijgen.
Tip 4: Maak goede afspraken
Goede afspraken maken goede vrienden, en als je vreemden in je eigendom toelaat is dit van crucial belang.
Dit geldt zowel voor korte- als voor langetermijnverhuur, maar de werkwijze is iets anders.
Bij kortetermijnverhuur zal je veelal moeten vertrouwen op het systeem van bijvoorbeeld AirBnb, want je hebt niets in onderpand dat je kan gebruiken om goed gedrag te verzekeren.
Je hoopt in feite gewoon dat jouw huurders geen eikels zijn.
Bij langetermijnverhuur heb je wat meer opties.
Ten eerste zal je hiervoor een contract moeten opstellen, waarin duidelijk staat vastgelegd wat er precies aanwezig is in je pand, hoeveel de huur is, wanneer die betaald moet worden, hoe dat moet gebeuren, wat de procedures zijn in geval van schade, en nog een heleboel andere zaken die je indekken.
Als er dan eens iets voorvalt of een dispuut ontstaat, kan je met dit contract naar de politie gaan en heb je een legale poot om op te staan.
Dit sluit ook goed aan bij Tip 2, want als je op lange termijn verhuurt, kan je een voorschot van 1 tot 2 maanden vragen, om eventuele schade aan je pand te herstellen.
Dit voorschot geeft je “leverage”, want meestal kan je met twee maanden huur heel wat zaken herstellen.
Een dergelijk noodfonds heb je niet als je op korte termijn verhuurt.
Als een gast die slechts 1 nacht blijft je televisie steelt of vernielt, en dan gewoon weggaat, wat kan je doen behalve klagen bij AirBnB of de politie?
Tip 5: Neem het niet persoonlijk
Een probleem waar ik zelf ook mee te kampen had bij aanvang van mijn verhuren van vastgoed is het feit dat ik dit vastgoed als “mijn bezit” zag.
Dat klopt natuurlijk, maar ik was avers van andere mensen er gebruik van te laten maken.
Ik nam het te persoonlijk, en zag het als mijn privébezit, in tegenstelling tot een belegging.
Als je vastgoed koopt en het verhuurt, moet je er afstand van kunnen nemen.
Zie het als bedrijfsbezit, of als een investering.
Als er iets stuk gaat of vuil wordt, dan moet je dat niet opnemen als een persoonlijk verlies.
Je vastgoed en alles wat erin zit is van jou, maar het geen privé bezitting.
Het zijn zaken met als enig doel om geld voor jou te verdienen, niet om in perfecte staat te blijven zoals in een museum.
Om die reden vind ik het een prima idee om iemand anders jouw vastgoed te laten beheren, zeker als je in een ander land panden bezit.
Zo ik het veel makkelijker om het vastgoed puur als belegging te beschouwen, want je ziet het niet, hebt er geen “band” mee, en je kan het gewoon behandelen als iets dat je elke maand wat geld kost, maar (hopelijk) meer geld oplevert.
